Het dak en de buitendakse schouw

Een dak kan plat, hellend of gebogen zijn. Het kan gaan over het dak boven de eengezinswoning zowel als dat boven de meergezinswoning of appartementsgebouw. De dragende structuur van hellende én platte daken is meestal in hout, soms ook in staal. Platte daken kunnen ook uit beton bestaan.

Te beoordelen elementen

De dakstructuur is het geheel van dragende elementen van het dak. De dragende dakdelen kunnen het gebinte of dakspant zijn, de draagbalken, de dakplaat, enzovoort. Ook moeten de dakelementen stevig met elkaar en met andere bouwonderdelen (bv. met de schoorsteen) verbonden zijn om van een stabiele dakstructuur te kunnen spreken. De binnen- en buitenbekleding van het dak maken geen deel uit van de dakstructuur. De dakbedekking langs de buitenkant staat in voor de wind- en waterdichting, houdt de warmte binnen en de koude buiten en komt bij ‘Geen insijpelend vocht’ aan bod. De afwerking van het dak langs de binnenzijde wordt beoordeeld onder ’Geen condenserend vocht’ en ‘Degelijke afwerking van de plafonds’. Gebreken aan de dakstructuur zoals de aantasting of de doorbuiging van de dragende onderdelen kunnen van structurele, fysische, biologische of chemische aard zijn.

Quotering gebreken

Gebreken aan de dakstructuur die een direct gevaar betekenen voor de bewoners behoren tot categorie III. De woning is dan onbewoonbaar. Wanneer het gebrek ernstig is zonder direct gevaar, is het een gebrek van categorie II. De woning is dan ongeschikt. Kleine gebreken aan de dakstructuur worden in categorie I gequoteerd.

Een buitendakse schouw kan zijn: een gemetselde schoorsteen, een zelfdragend pijpsysteem of een combinatie van de twee. Het is belangrijk dat de buitendakse schouw sterk en stevig en dus stabiel is en geen gebreken zoals scheuren vertoont.

Te beoordelen elementen

Vervorming (bv. scheuren) of andere schade aan de bekleding van de schouw kunnen er op wijzen dat er iets mis is met de (stabiliteit van de) schouw. Gebreken aan de buitendakse schouwen kunnen van structurele, fysische, biologische of chemische aard zijn. Opgelet! Is de schoorsteen niet stabiel? Dan is er een mogelijk risico op CO-vergiftiging binnenin de woning (zie ‘Indicatie van een risico op CO-vergiftiging’). Of bestaat er een gevaar voor brand door vlamdoorslag.

Quotering gebreken

Gebreken aan de buitendakse schouw die een direct gevaar betekenen voor de bewoners behoren tot categorie III. Wanneer het gebrek ernstig is zonder direct gevaar, is het een gebrek van categorie II. Kleine gebreken aan de buitendakse schouw worden in categorie I gequoteerd.

Te beoordelen elementen

Insijpelend vocht is meestal het gevolg van slechte aansluitingen tussen bouwelementen onderling bijvoorbeeld de aansluiting van het dak met de schoorsteen. Of misschien liggen de dakpannen los, of zijn ze verschoven? Of lekt de dakgoot? Dan ziet u de schade ter hoogte van de plafonds .

Bij het platte dak moet u ook letten op de aansluiting tussen de dakbekleding en de opgaande muren.

In andere gevallen sijpelt vocht de woning binnen door de slijtage of beschadiging van bouwelementen zoals dakramen, dakgoten of buitenbekledingen (bv. de gevelbekleding van een dakkapel).

Quotering gebreken

Al naargelang de ernst en de omvang worden vochtproblemen beoordeeld als een gebrek van categorie I, II of III. Kleine vochtproblemen horen in categorie I. Ernstige gebreken worden onder categorie II (ongeschikt) of categorie III (onbewoonbaar) gequoteerd. 

Te beoordelen elementen

Condenserend vocht kan ontstaan wanneer warme en vochtige lucht in contact komt met een koud materiaal.
Wanneer condensatie zich op de oppervlakte voordoet, is dit oppervlaktecondensatie. Condensatie binnenin een constructie (bv. een dak of een muur) is inwendige condensatie. Inwendige condensatie is zeer moeilijk te zien.

Quotering gebreken

Al naargelang de ernst en de omvang worden vochtproblemen beoordeeld als een gebrek van categorie I, II of III. Kleine vochtproblemen horen in categorie I. Ernstige gebreken worden onder categorie II (ongeschikt) of categorie III (onbewoonbaar) gequoteerd. 

Dakisolatie moet een minimale  R-waarde van 0,75 m²K/W of een minimale dikte van 3 à 4 cm hebben. De dikte verschilt naargelang het isolatiemateriaal dat wordt gebruikt.

Als isolatiemateriaal worden beschouwd: alle materialen die een lambdawaarde hebben van hoogstens 0,10 W/mK. Een geïsoleerde zoldervloer van een onverwarmde en onbewoonde zolder, wordt als een ‘geïsoleerd dak’ beschouwd.

Er wordt gequoteerd als blijkt dat er geen of onvoldoende dakisolatie aanwezig is. De aanwezigheid dient door de eigenaar aangetoond te worden:

• door een Energieprestatiecertificaat (EPC) voor te leggen dat vermeldt dat de R-waarde van de dakisolatie niet lager is dan 0,75 m2K/W;
• door effectief (visueel) te tonen dat voldoende isolatiedikte (minstens 3 cm) in het dak aanwezig is;
• door het voorleggen van facturen of een verslag van een deskundige, maar deze moeten gestaafd zijn door duidelijke foto’s die onomstotelijk aantonen dat de vereiste isolatie in het dak aanwezig is.

Wanneer een EPC voorhanden is dat een energiescore vermeldt die onderstaande grenswaarden niet overschrijdt, kan niet gequoteerd worden voor het ontbreken van de vereiste dakisolatie:

• 600 kWh/m² voor een open bebouwing
• 550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
• 450 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
• 400 kWh/m² voor een appartement

Quotering gebreken

Indien de woning niet beschikt over de vereiste dakisolatie, of indien de aanwezigheid ervan niet kan worden aangetoond, wordt een gebrek van categorie I toegekend als het daken betreft van 16 m² of kleiner; indien de dakoppervlakte die in gebreke blijft groter is dan 16 m², wordt een gebrek van categorie II toegekend. Daken kleiner dan 2 m² worden buiten beschouwing gelaten.

Let op: Bij appartementen wordt geen onderscheid gemaakt tussen deze die direct onder een dak gelegen zijn en deze waarboven zich een ander appartement bevindt. Het ontbreken van de vereiste dakisolatie in een appartementsgebouw (bv. in de gemeenschappelijke delen) kan dus ook leiden tot het toekennen van een gebrek aan een appartement dat niet onder het dak gelegen is (tenzij dit appartement over een EPC beschikt met een energiescore die niet hoger is dan de grenswaarde).

Te beoordelen elementen

Beschadiging of ‘slijtage’ van plafonds kan zijn:

• afgevallen of verwijderde bepleistering of bekleding op meerdere plaatsen;
• scheuren, barsten, loskomende stukken, verpulvering op meerdere plaatsen;
• schade als gevolg van brand, vandalisme ...;
• schade als gevolg van oude vochtproblemen of lekken die hersteld of verdwenen zijn;
• ...

Kleine barsten en scheuren, ontstaan door het uitdrogingsproces van de materialen (bijvoorbeeld pleisterwerk, randvoegen bij gipsplaten ...) of behang- en schilderwerk worden niet opgenomen.

Voor alle gebreken is esthetiek geen criterium bij de quotering van problemen met afwerking.
Hier wordt ook alle zichtbare schade aan plafonds in beschouwing genomen die veroorzaakt werd door vocht nadat het vochtprobleem werd opgelost.

Quotering gebreken

Gebreken aan de afwerking van plafonds krijgen een gebrek van categorie I toegekend.