De kelder

Keldermuren staan meestal in contact met de grond en kunnen al dan niet gemeenschappelijk zijn. Ook keldermuren moeten de bewoners beschermen, ramen en deuren toelaten en de tussenliggende vloeren dragen. De keldermuren en de onderdelen van deze muren, zoals balken boven (raam- en deur-)openingen, kolommen, schouwmassieven, ... mogen niet vervormd noch gescheurd zijn of verzakkingen vertonen.

Gemeenschappelijke keldermuren kunnen zijn:

• de scheidingsmuren tussen verschillende gebouwen;
• de scheidingsmuren tussen kelders onderling.

Te beoordelen elementen

Keldermuren moeten stabiel zijn

• in hun geheel en
• in elk van hun onderdelen.

De onderdelen van een keldermuur zijn meestal stenen, blokken, of andere elementen die op elkaar gestapeld en verbonden worden met cement of lijm;

Andere onderdelen zijn alle elementen die de keldermuren met de tussenvloeren en -muren, ... verbinden en het gebouw tot een stabiel geheel maken zoals:

• balken: dit zijn alle dragende horizontale gevelelementen uit om het even welk materiaal. Bijvoorbeeld:
  • lateien: draagbalken boven ramen en deuren;
  • liggers: draagbalken of ondersteunende balken;
  • gemetselde rollagen: rijen van op hun kant gemetselde stenen.
• kolommen: dit zijn alle verticale gevelelementen uit om het even welk materiaal;

Alle onderdelen moeten verwerkt zijn tot een stevig en stijf en dus stabiel geheel. Dit is niet het geval indien de keldermuren verzakkingen of barsten en scheuren of andere gebreken vertonen. De verschillende gebreken kunnen worden onderverdeeld in structurele, fysische of biologische gebreken en gebreken ten gevolge van chemische processen.

Quotering gebreken

De vervorming en/of scheurvorming van de dragende keldermuren of -elementen zijn een gebrek van categorie III, wanneer dit een direct gevaar betekent voor de bewoners. Wanneer het gebrek ernstig is zonder direct gevaar, is het een gebrek van categorie II. Kleine gebreken op het vlak van stabiliteit van de dragende keldermuren of -elementen worden in categorie I gequoteerd.

De keldervloer is het horizontale element van een gebouw dat, naast de stijfheid die ze aan het gebouw geeft, ook de gebruikslasten overdraagt op de funderingen.

De meest voorkomende types keldervloeren zijn vloerplaten en plaatsystemen zoals al dan niet ter plaatse gestorte betonplaten. Heel oude woningen hebben soms nog een gemetselde vloer van bakstenen.

Te beoordelen elementen

Vloeronderdelen zijn:

• de dekvloer: zorgt ervoor dat de draagvloer veilig beloopbaar is. Voorbeelden van dekvloeren zijn: chape op prefab-plaatvloeren, houten planken op een houten rooster, ...
• de afwerking: de bovenste laag van de vloerconstructie die geen dragende functie heeft (bijvoorbeeld: tegels, kunststof, linoleum, textiel, ...). Indien de afwerkingslaag beschadigd is, is er misschien een probleem met de vloer.

Andere onderdelen zijn alle elementen die de vloeren met de muren, daken, ... verbinden en het gebouw tot een stabiel geheel maken bv. bevestigingsankers van (draagbalken van) de vloer in de muren.

Alle vloeronderdelen moeten verwerkt zijn tot een stabiel geheel, voldoende dik en niet aangetast zijn noch andere gebreken noch zoals scheuren of verzakkingen vertonen. De verschillende gebreken aan de draagvloeren kunnen worden onderverdeeld in structurele, fysische of biologische gebreken en gebreken ten gevolge van chemische processen.

Te beoordelen elementen

Condenserend vocht kan ontstaan wanneer warme en vochtige lucht in contact komt met een koud materiaal.

Wanneer condensatie zich op de oppervlakte voordoet, heet dit oppervlaktecondensatie. Condensatie binnenin een constructie (bv. een vloer of een muur) wordt inwendige condensatie genoemd. Inwendige condensatie is zeer moeilijk te zien.

Quotering gebreken

Al naargelang de ernst en de omvang worden vochtproblemen beoordeeld als een gebrek van categorie I of II. Kleine vochtproblemen horen in categorie I. Ernstige gebreken worden onder categorie II (ongeschikt) gequoteerd. 

• vochtige vloer of muren in een niet bewoonde kelder: categorie I;
• als de kelder onder water staat: categorie II;
• kelderzwam: categorie II. Zie ook 'Biologische gebreken'.

Te beoordelen elementen

Bij doorslaand vocht wordt het water opgezogen door materiaalporiën en scheurtjes of dringt regenwater binnen via barsten, breuken, scheuren en ondichte voegen. Ook slecht geplaatste of ontbrekende dichtingslagen tegen ondergrondse muren van kelders kunnen infiltraties veroorzaken.

Opgelet!

Misschien is er ook een elektrocutiegevaar indien er zich elektrische voorzieningen in de ondergelopen kelder bevinden.

Quotering gebreken

Al naargelang de ernst en de omvang worden vochtproblemen beoordeeld als een gebrek van categorie I of II. Kleine vochtproblemen horen in categorie I. Ernstige gebreken worden onder categorie II (ongeschikt) gequoteerd. 

• vochtige vloer of muren in een niet bewoonde kelder: categorie I;
• als de kelder onder water staat: categorie II;
• kelderzwam: categorie II. Zie ook 'Biologische gebreken'.

Te beoordelen elementen

Opstijgend vocht komt veel voor bij oudere woningen. Bij opstijgend grondvocht trekt het grondwater in de muren van de woning omdat er een waterweringslaag aan de muurvoet of in de vloer ontbreekt of slecht werd uitgevoerd.

Grondvocht kan in alle muurvoeten, in aanraking met volle grond, opstijgen en dus ook in binnenmuren indien de woning niet onderkelderd is. De vochtschade moet duidelijk zichtbaar zijn om gequoteerd te kunnen worden.

Opgelet!

Misschien is er ook een elektrocutiegevaar indien er zich elektrische voorzieningen in de ondergelopen kelder bevinden.

Quotering gebreken

Al naargelang de ernst en de omvang worden vochtproblemen beoordeeld als een gebrek van categorie I of II. Kleine vochtproblemen horen in categorie I. Ernstige gebreken worden onder categorie II (ongeschikt) gequoteerd. 

• vochtige vloer of muren in een niet bewoonde kelder: categorie I;
• als de kelder onder water staat: categorie II;
• kelderzwam: categorie II. Zie ook 'Biologische gebreken'.

De elektrische installatie in een woning moet veilig zijn. Er mag dus geen risico zijn op brand of elektrocutie. In vochtige lokalen, zoals de badkamer, is het gevaar op elektrocutie groot en gelden speciale voorwaarden. De elektrische installatie wordt in haar geheel nagekeken op mogelijke risico’s op brand en elektrocutie. Verder moet de elektrische installatie kunnen voorzien in de behoefte van de bewoners, m.a.w. er moeten voldoende (gemakkelijk bereikbare) stopcontacten en lichtpunten zijn, en voldoende stroomkringen zodat het mogelijk is dat alle elektrische toestellen (ook inbouwtoestellen zoals elektrische kookplaat, eventueel ingebouwde (microgolf)oven, dampkap, ...) kunnen gebruikt worden.

Te beoordelen elementen

Om na te gaan of de elektrische installatie veilig is, moet ze in haar geheel worden bekeken: vanaf de zekeringskast of de elektriciteitsmeter tot de apparaten die erdoor worden bediend. De veiligheid van de bewoners en van het gebouw is zowel afhankelijk van de staat van de leidingen als van de aansluitingen tussen de verschillende onderdelen en van elk van die onderdelen van de installatie zelf. De voornaamste elementen en de voorwaarden die eraan worden gesteld zijn:

• de aanwezigheid van (algemene en bijkomende) differentieelschakelaars: een verzegelde algemene differentieelschakelaar van maximum 300 mA moet aanwezig zijn aan het begin van de elektrische installatie. Een bijkomende differentieelschakelaar van maximum 30 mA is vereist voor badkamers en stortbadzalen, wasmachines, droogkasten en afwasmachines;
• de aanwezigheid van een (hoofd- en bijkomende) equipotentiaalverbinding (ook aarding genoemd): in ieder gebouw moet een hoofdequipotentiaalverbinding verwezenlijkt worden die de hoofdaardingsklem verbindt met de vreemde geleidende delen zoals leidingen van water, gas, centrale verwarming, ... In badkamers en doucheruimten moeten alle vreemde geleidende delen en massa’s zoals leidingen van gas, koud en warm water, centrale verwarming, badkuip, ... ononderbroken met elkaar en met de beschermingsgeleider verbonden worden (de zgn. bijkomende equipotentiaalverbinding);
• de plaats, de materialen, de afsluiting, ... van de verdeelborden: de verdeelborden:
  • moeten voorzien zijn van een deur, zijn onbrandbaar, niet-hygroscopisch en stevig gebouwd;
  • staan binnen handbereik op ongeveer 1,5 meter boven de grond;
  • worden uitgevoerd zoals aangegeven op de schema’s; wanneer verschillende tarieven gebruikt worden (dag/nacht), moeten de overeenkomstige beschermingstoestellen op afzonderlijke panelen (onderlinge afstand meer dan 10 cm) of in verschillende verdeelborden geplaatst worden.
• de doorsnede van de geleiders: soepele geleiders mogen gebruikt worden voor zover de draadjes aan beide uiteinden worden samengehouden door samenknijpende hulzen of een gelijkwaardig systeem; geleiders met een doorsnede kleiner dan 2,5 mm2 mogen niet gebruikt worden. Voor stroombanen die enkel en alleen voor verlichting bestemd zijn is een doorsnede van 1,5 mm2 toegelaten; voor stroombanen voor sturing, controle en signalisatie, geldt slechts een minimale doorsnede van 0,5 mm2;
• de aansluitingen van grote toestellen (elektrisch keukenfornuis, wasmachine, ...): voor de toestellen met een groot vermogen (wasautomaat, droogkast, ...) moeten afzonderlijke stroombanen beschikbaar zijn; voor een elektrisch fornuis aangesloten via een aansluitdoos (dus met een vaste kabel i.p.v. een stopcontact) is de minimumdoorsnede van de geleiders bij een driefasige aansluiting 4 mm2 of bij een eenfasige aansluiting 6 mm2 (of worden de vier actieve geleiders twee aan twee parallel geplaatst). Het wordt aangesloten op een afzonderlijke stroomkring. De wasmachine wordt aangesloten op een afzonderlijke stroomkring. De doorsnede van de geleider is minstens 2,5 mm2. In het begin van de stroomkring staat een verliesstroomschakelaar van maximum 30 mA;
• de materialen, de staat van de stopcontacten en schakelaars: per stroombaan mogen maximum 8 enkelvoudige of meervoudige contactdozen worden geplaatst. Indien er gemengde stroombanen (stopcontacten en verlichting) geïnstalleerd worden, dan wordt elk samenwerkend geheel van verlichtingspunten beschouwd als een stopcontact. Alle stopcontacten zijn voorzien van een aangesloten penaarding (randaarding is verboden) en zijn van het kindveilige type (zodat metalen voorwerpen, zoals een stukje ijzerdraad, niet in het stopcontact gestoken kunnen worden).
• ...

Voor oudere installaties zijn afwijkende voorschriften voorzien.

Wanneer het vochtig of ondergedompeld is, heeft het menselijk lichaam een zeer lage elektrische weerstand d.w.z. dat het natte lichaam functioneert als een geleider en vlot elektrische stroom doorlaat. Daarom is het niet toegelaten om in een bad of douche, of in de onmiddellijke omgeving ervan elektrische toestellen te gebruiken of te plaatsen. Zo mogen er zich geen stopcontacten bevinden tot 60 cm buiten de rand van de bad- of stortbadkuip en tot een hoogte van 2m25 van de bodem van bad- of stortbadkuip. In vochtige lokalen zoals badkamers, stortbaden en wasplaatsen moet het geplaatste elektrische materiaal bovendien aan speciale voorwaarden voldoen.

Quotering gebreken

Elektrocutie en brand zijn levensbedreigend. Een risico op elektrocutie of brand geeft aanleiding tot een quotering in categorie II (de woning wordt dan ongeschikt) en in sommige gevallen in categorie III (onbewoonbaar).  

Onder de gasinstallatie rekenen we de aardgasleiding en teller met hoofdafsluitkraan van het aardgas- netbeheerder die in de woning binnen komt, alsook de gasleidingen binnenshuis en de verschillende toestellen (kachels, gaswandketel, gaskookfornuis, ...) die op aardgas werken. Tot de gasinstallatie behoren ook de voorzieningen die nodig zijn voor een goede en veilige werking van deze toestellen, met name: de toevoer van lucht, de ventilatie en de afvoer van de verbrandingsproducten.

Wanneer er geen aardgasnet aanwezig is in de straat waar de woning ligt, wordt er soms gebruik gemaakt van gas dat wordt bewaard in gasflessen (bv. propaan of butaan) of in gasopslagreservoirs buitenshuis. Voor de opslag van propaan of butaan en de binnenleidingen gelden specifieke regels.

Te beoordelen elementen

Gas is brandbaar. Lekken in de leidingen kunnen dus ontploffingen en brand veroorzaken. Hierna volgt een lijst met mogelijke gebreken die kunnen duiden op een risico op ontploffing of brand. Deze lijst is niet beperkend en is enkel bedoeld als hulpmiddel bij het opsporen van gebreken en gevaarlijke situaties.

Het gebruik van gesloten toestellen is in alle situaties te verkiezen boven open toestellen (tenzij de plaatsing ervan technisch niet mogelijk is). De ruimtes waarin open toestellen staan moeten steeds zeer goed verlucht zijn. (Sommige) Open toestellen mogen daarom ook niet meer geplaatst worden in slaapkamers en al zeker niet in kleine ruimtes zoals badkamers keukens en WC’s.

Gasinstallaties of toestellen zijn onveilig in geval van/indien:

• niet conforme (gas)aansluitingen;
• een gaslek;
• niet gekeurde, defecte of zwaar beschadigde (gas)toestellen;
• de hoofdkraan van het gas niet bereikbaar is voor alle bewoners binnenin het gebouw;
• verkeerd gebruik van materialen voor gasleidingen en aansluitstukken;
• ernstig verweerde rubberachtige slang;
• wachtleidingen van de gasinstallatie niet met een metalen dop zijn afgesloten;
• ...

De te gebruiken materialen voor gasinstallaties zijn voor de buizen: staal, dunwandige roestvaste buis, koper en PLT-buis; voor de verbindingen en de hulpstukken van de leidingen: staal, smeedbaar gietijzer met versterkte rand, koper, messing; voor het kranenstel: koper legeringen, gietijzer en staal (bv. voor het aansluiten van het gasfornuis). De bediening van de kraan moet eenvoudig uit te voeren zijn met 1⁄4 toer. Metalen slangen in staal met een max. lengte van 2m kunnen ook gebruikt worden voor gasinstallaties. Voor oude gasinstallaties zijn uitzonderingen voorzien.

Propaan- of butaaninstallaties mogen nooit in een kelder opgeslagen worden maar steeds buitenhuis. De opslag van vloeibare of gasvormige brandstoffen zijn niet reglementair of onverantwoord in geval van/indien:

voor propaan en butaan:

• de gebruiksruimte niet goed is verlucht;
• er gasflessen onder de begane grond zijn geplaatst of in de nabijheid van kelderopeningen;
• gasflessen in de nabijheid van warmtebronnen staan;
• de installatie niet voorzien is van een gasdrukregelaar. Deze moet zo dicht mogelijk bij de gasfles geplaatst worden;
• het gebruik van soepele verbindingen die niet goedgekeurd zijn of niet aangesloten met aangepaste spanbeugels;
• butaan in gebruik bij temperaturen onder de 5°C;
• opstapeling van meerdere flessen binnenin de woning;
• ...

voor stookolie of petroleum:

• recipiënten met stookolie of petroleum in de woning zijn opgestapeld (zowel volle als lege);
• lekkende stookolieleidingen;
• wachtleidingen die niet afgesloten zijn met een dop;
• ...

schoorstenen binnenhuis zijn gevaarlijk indien:

• de schoorsteen waarop toestellen met vaste of vloeibare brandstoffen zijn aangesloten, niet jaarlijks wordt gereinigd (als bewijs kan een onderhoudsattest opgevraagd worden);
• schoorsteenbrand kan ontstaan;
• ...

Opgelet!

Bij beschadiging van het rookgasafvoerkanaal is het aan te raden om extra aandacht te besteden aan een mogelijk risico op CO-vergiftiging binnenin de woning (zie ‘Indicatie van CO-vergiftiging’).

Propaan- of butaaninstallaties mogen nooit in een kelder opgeslagen worden maar steeds buitenhuis.

Quotering gebreken

Gebreken aan gas- en stookolie-installaties die een risico vormen op brand of ontploffing zijn ernstige gebreken. Een risico op brand of ontploffing brengt steeds het hele gebouw in gevaar. Ontploffing en brand zijn bovendien levensbedreigend. Een risico op ontploffing of brand leidt tot een quotering in categorie II (de woning wordt dan ongeschikt) en bij direct gevaar in categorie III (de woning wordt dan onbewoonbaar). 

Te beoordelen elementen

De hoofdkraan (samen met de teller) bevindt zich waar het water het gebouw of de woning binnenkomt. De hoofdkraan van de waterleiding moet bereikbaar zijn zodat in geval van een lek in de woning de watertoevoer afgesloten kan worden.

Aangezien lekken zich niet alleen binnenin een individuele woning kunnen voordoen maar ook in andere delen van het gebouw (gemeenschappelijke delen zoals gangen, trappen, kelders, enzovoort), is het vooral van belang dat de hoofdkraan van de watertoevoer voor alle bewoners van het gebouw toegankelijk is.

Plaats de hoofdkraan van het water altijd in een vorstvrij lokaal bereikbaar voor alle bewoners. Om een hoofdkraan te verplaatsen moet u beroep doen op de waterdistributiemaatschappij.

Wanneer de hoofdkraan zich in een niet voor iedere bewoner toegankelijke ruimte bevindt, kan eventueel een bijkomende afsluitkraan in een voor de bewoner toegankelijk gedeelte van de kelder, woning of gebouw geplaatst worden. Deze moet uiteraard zo dicht mogelijk bij de hoofdkraan geplaatst worden. Wanneer ieder circuit van de waterleiding afzonderlijk kan afgesloten worden, is dit uiteraard ook voldoende.

Quotering gebreken

Indien de hoofdkraan van het water niet afsluitbaar is of niet bereikbaar is door alle bewoners van het gebouw of de woning wordt een gebrek van categorie I toegekend.